注文住宅の住宅ローンの種類と借りる際のポイント

家をたてたい
マリコ

叔父さん、家を手に入れようと考える時、建売住宅にするか注文住宅にするかを考えますよね。でもうちは今、一括で住宅を買って支払う余裕は無いんです。だから住宅ローンを組んでコツコツと返していって大切に住んでいこうと思うの。でも住宅ローンって将来に関わるものだし、簡単に借りることはできないと思います。複雑で分かりにくいし…

設計士
オジー

うん。家は一生に一度の買い物だからお金が掛かるよね。じゃあ今日は住宅ローンについて徹底的に解説しよう!

 

住宅を購入する際にはほとんどの方がローンを利用されるかと思います。ローンは借金であり、定期的に返済していくものです。一戸建て住宅は3000万円以上の価格になるのが一般的ですが(茨城県内の平均)、平均年収400万前後のサラリーマンが自分のみで返すとなると、完済し終わるまでかなりの年数がかかります(次回、住宅ローンの高精度計算サイトのまとめ20選をお送りする予定です。そこでご紹介するサイトを基に是非注文住宅のローン返済をシュミレーションしてみて下さい)。「住宅は人生最大のお買い物」と言われます。マイホームの取得には多額のお金が必要です。マイホームだけではなくマイホームを取得した後も税金や修繕費などの支出、お子様の教育資金や結婚資金、マイカーの買い換え資金なども次々と必要になります。ですから先々のライフプランをしっかり考える必要があります。そこで今回は賢くローンを組める一助になる様に住宅ローンについての基礎知識と種類、流れ、先々起こるであろうイベントのライフプラン表を作成しましたので、この記事を賢いローンの組み方の参考にしてみて下さい!

住宅ローンについての基礎知識

マイホームを購入する際は物件そのものの価格(土地と建物)の費用と購入時の諸費用(購入時の諸費用と住宅ローンの諸費用とその他の費用)が必要になります。これがマイホーム購入資金となります。マイホーム購入資金は自己資金と住宅ローンを組み合わせて用意するのが一般的です。住宅の購入や住宅の建築にあたっては、税金や手数料等が必要になります。その額は新築住宅の場合で価格の3-5%、中古住宅では価格の6-8%と言われています。さらに引っ越し代、カーテン、照明、エアコン等を購入する費用も頭金とは別に必要となってきます。それには購入価格の25-30%程度の資金を自己資金として用意しておくことが望ましいです。

諸費用の項目

印紙税
ローン契約書に必要な収入印紙の代金、売買契約書、建築請負契約書

登録免許税

登記の際に掛かる税金、住宅ローン借り入れの際、抵当権設定登記に必要となる

不動産取得税

土地、建物を取得した際に必要となる地方税

登記手数料

登記手続をした場合の司法書士への報酬

団体信用(団信)生命保険料

住宅ローンの借り入れにあたって加入する生命保険の保険料 ※三井住友銀行の住宅ローンなら、保険料は銀行負担

火災保険料

住宅ローンの借り入れにあたって、建物にかける保険料

不動産仲介手数料

仲介会社を利用する場合の手数料

修繕積立金

マンション等で将来の大規模修繕等の費用の一部になるお金

水道加入金

建て売り住宅の購入時に多く必要とされる費用

引越費用

引越業者に支払う代金

耐久消費財購入費

カーテン、照明、エアコン、電化製品等の購入費

これだけのものが必要となります。
従って住宅ローン以外にもある程度の自己資金を用意しておく必要があります。年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合を「返済負担率」といいます。一般的には「返済負担率」は35%以内が目安とされています。

例えば・・・

年収500万円で、年間の返済額140万円であったら返済負担率は28%で安全圏となります。この場合金利が上昇する事により返済額が増加する可能性があるので高めの金利で年間返済額を試算することをお勧めします。

 

家をたてたい
マリコ

これだけの費用が必要になるんですね…税金や手数料は細かいところまで必要となるんですね。

設計士
オジー

うん、そうなんだ。でもこれらをちゃんと準備しておくことでしっかりローンを組むことがが出来るんだ。まず金利の種類、次にローンにはどんなものがあるかについて解説しよう。

 

住宅ローン金利の種類

 

住宅ローン金利の種類

住宅ローンを選ぶ上で重要ポイントの一つが金利です。ついつい、目先の金利でローンを選びがちですが、金利には主に3つのタイプがあることをご存じでしょうか。ずっと金利が変わらない(=返済額が一定)のものもあれば、返済途中で金利が変わる(=返済額が増減する)ものもあります。ご自分のライフプランに合った金利のタイプを選択する事が大切です。

住宅ローンの金利には、大きく分けて固定金利と変動金利があります。固定金利は全期間固定、段階固定金利型、固定金利選択型があります。変動金利は一般的な変動金利のほか、上限金利特約付変動金利があります。まず、住宅ローン選択ポイントの一つである金利について、どのようなタイプがあるのか見てみましょう。

 

固定金利

全期間固定
メリット
全期間適用金利が変わらない。適用金利が変わらないため、低金利時に借りれば、将来の金利上昇リスクをヘッジできる。返済額が一定のため、家計管理しやすい。
デメリット
金利下降期に借りると、結果的に金利負担が大きくなる可能性も。金利が低下して金利差が一定以上になったら、借り換えも検討しましょう。

段階金利
11年目に金利がアップするなど段階的に金利が変更される。途中で1度の金利上昇はあるものの、低金利時に借りれば、将来の金利上昇リスクをヘッジできる。金利は1度変わるだけなので、比較的家計管理しやすい。

固定金利選択型
固定期間終了後、金利状況に応じて、固定金利か変動金利か選ぶ。固定期間終了後、金利状況に応じて、固定金利か変動金利か選べる自由度があるのがメリット。金利上昇が続くと、初めから長期の固定金利にしておいた方が有利な結果になり、金利下降が続くと、初めから変動金利にしておいた方が有利な結果になる。

変動金利

変動金利型
メリット 年2回、金利が見直されるが、5年間は返済額固定の場合が多い。
デメリット 低金利期や金利下降期には低金利メリットを享受できる。

返済額は5年間変わらないため、 急激な金利上昇期には未収利息が元金に組み込まれ、元金が増えることも。適用金利が上がると5年ごとに返済額がアップする。

期間内は上限金利以上に金利が上がらない安心感がある。低金利期や金利下降期には低金利メリットを享受できる。

当初設定した期間ごとに返済額は変わる。適用金利が上がると返済額はアップ。上限金利が設定されている分、変動よりもリスクは抑えめだが、その分金利は高め。

住宅ローンの種類

これからマイホームを取得しようと考えていらっしゃる方にとっては現在の住宅ローンはとても利用しやすい状況にあると言えるでしょう。

住宅ローンの種類

住宅ローンの種類は主に以下の3種となります。

銀行ローン: 固定金利型 変動金利型 固定金利期間選択型
フラット35: 住宅金融支援機構と民間金融機関がコラボで提供
財形貯蓄: 財形貯蓄をしている勤労者向け公的融資

それぞれ以下に解説します。

銀行ローン:固定金利タイプ

固定金利タイプは金融機関によって「全期間固定金利型」とか「超長期固定金利型」などと名称が違うことがあります。金利は借入れ時から返済終了時まで変わらないので元利を均等返済する場合には毎月の返済額も変わりません。
そのため利用者にとっては最も返済計画の立てやすいタイプということが出来、低金利時代にはこのタイプの利用が有利と言われています。しかし、借入時の金利は通常は他のタイプの金利よりも高く設定されていますので、
借入れ後金利水準がそれほど上昇しなければ他のタイプを利用した場合よりも多くの利息を支払う事になります。

銀行ローン:変動金利タイプ

変動金利型は通常4月1日と10月1日の年2回、半年ごとに適用金利が見直されます。しかし元利均等返済の場合には金利が変更されても、元金部分と利息部分の内訳が変わるだけで、毎月の返済額は原則5年間変わりません。
また5年後に毎月返済額が変更される場合でも、一般的には変更後の新返済額はそれまでの返済額の1.25倍までとなります。適用金利が下がればその恩恵を受ける事が出来ますので、金利の下降局面ではこのタイプが有利と言われていますが、逆に金利が上昇した場合には毎月の返済額が増える可能性があります。特に金利が急激に上昇した場合には毎月支払わなければいけない利息額が大きく膨らみ、毎月支払う利息額が毎月の返済額を超えてしまうこともあります。
このタイプの金利は一般には他のタイプの金利よりも低く設定されていますので金利だけを比較すれば、このタイプが有利に見えますが、金利が上昇した場合に毎月返済額が増加する可能性もあることを十分に理解した上で利用されることをお勧めします。

銀行ローン:固定金利期間選択型

金融機関によっては「固定変動選択型」「固定金利特約型」などとも呼ばれることもあります。「固定金利期間選択型」は一定の特約期間に固定金利が適用されるもので、特約期間は主に3年・5年・10年等があります(特約期間の当初から
固定金利と変動金利のいずれも選択出来る金融機関もあります。)特約期間終了後は変動金利型か、再び新たに選択した一定期間固定金利型のいずれかを選択する事が出来ます。固定金利を利用する場合であっても、固定金利期間が短いほどすぐに固定金利期間が終了し、終了後は新たな金利が適用される事になるため、変動金利型に近い性格を持っているということが出来ます。特に新たな金利がそれまでの金利よりも上昇する場合、毎月の返済額が増える事もありますので
金利の動きには十分注意しておく必要があります。

フラット35

フラット35は長期固定金利で人気です。住宅ローンを借入先の種類によって分けると住宅金融支援機構や財形住宅融資の「公的融資」と銀行ローンなどの「民間融資」と証券化ローンの「フラット35」の3つになります。このうち「フラット35」はローン証券化の手法をつかって住宅金融支援機構と民間金融機関が提携するコラボレーションタイプの住宅ローンなので、公的融資と民間融資の中間的な性格を持っています。つまり民間金融機関が融資する住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買取り、それを住宅ローン担保証券という債権(証券化)にして投資家に転売するものです。最大のメリットは最長35年の長期固定金利で、金利水準も1.81%-2.76%程度ですがローンの返済とは別に団体信用(団信)生命保険料の負担が発生します。「フラット35」は銀行、信用金庫、信用組合のほか、保険会社や住宅メーカーを母体とする住宅ローン専門会社なども取り扱っています。しかし金融機関によって金利が違うので取り扱い金融機関の金利一覧などで比較検討したら良いでしょう。

財形住宅融資

「勤労者財産形成貯蓄制度」(略称・財形貯蓄)は、勤労者の貯蓄や持ち家の取得促進を目的とした貯蓄制度です。財形貯蓄は個人で加入することはできず、勤務先が福利厚生の一環として財形貯蓄を導入していなければ利用出来ません。
勤務先が財形貯蓄を用意していれば、任意で個人が申し込みをすることにより加入できます。加入すると給与から一定額が天引きされ、その分を勤務先企業が金融機関に送金します。いわば、会社を通した預金制度です。この制度下で要件を満たせばローンを利用出来ます。返済の開始から終了までの全期間、5年ごとに適用金利を見直す5年間固定金利制です。

 

 

 

家をたてたい
マリコ

金利とローンにはいろいろあるんですね。うちはイエカズさんが会社に勤めているから今度財形住宅融資と財形貯蓄について聞いてみようしら。

設計士
オジー

そうだね。どのタイプのローンを借りるかはパートナーと相談しよう。住宅ローンを建てるときは一定の流れと注意すべきポイントがあるから解説しよう!

 

注文住宅を建てる時の住宅ローンの流れと注意点

ローンを組むときの流れ

注文住宅を建てたいが普通の住宅と同じようにローンを組むことが出来るのか、またどのタイミングで何をすれば良いのか心配されている方もいるかも知れません。そこで今回は注文住宅を建てる方に向け住宅ローンの流れや注意点をご説明します。是非参考にしてみて下さい。

注文住宅のローンの流れは以下の通りとなります。

1.土地の購入
2.プラン・予算の決定
3.ローンの事前審査
4.工事請負契約
5.ローンの本審査
6.住宅ローンの契約
7.ローンの実行

それぞれの工程について詳細を見ていきます。

1.土地の購入

まずは住宅を建てる為の土地を購入します。土地購入にかける予算は予算全体の20-30%程度です。広さはもちろん、新生活の暮らしをイメージして駅からの距離や治安など、立地面には拘って下さい。

2.プラン・予算の決定

地代+建築費をトータルの予算内に納め、なおかつ家族が満足出来る内容にプランを組んでいきましょう。施工会社選びも重要になりますので土地の購入と並行して進めていく場合もあります。

3.ローン事前審査

前項で説明した銀行による仮審査です。ネットでの申し込みも出来ますのでこの段階では金利比較の為に2-3の銀行で申し込みを行いましょう。あまりたくさんの銀行に同時に申し込むと「他で審査落ちしたのでは?」と警戒されてしまいます。金利比較の為の事前審査は3つ程度に納めるのが良いでしょう。

4.工事請負契約

施工会社に対する契約です。建物の完成を約束すると同時に報酬金額の支払いも約束する契約です。ここまでに工事のプランと設計は確定させておく必要があります。家を建てる時だけでなく増改築やリフォームの際にもこの契約は取り交わされます。

5.ローン本審査

保険会社による審査です。仮審査と審査基準が異なる為、仮審査に通っても本審査に必ず通ると言う訳ではありません。まず本審査には住宅の登記や建築確認済証(これから建てる建築物が建築基準法や条例に適合しているのかを役所に申請し、通った証)、工事請負契約書(1.で取り交わした契約書)が必要になります。

6.住宅ローンの契約

ローンの審査に通ったら契約を行います。注文住宅の場合この段階で既に施工会社に対する費用は発生している為、つなぎ融資で支払いを勧めておく必要があります。

7.ローンの実行

住宅ローンが実行されたら利用したつなぎ融資の返済と完工金の支払いを行い、そこで建物の引き渡しが完了します。

ローンを組む際の注意点

1.土地・建物共に建築確認申請を行ってからの審査が必要

住宅ローンを申し込む際には土地と建物をセットで申し込むのが原則となります。土地の売買契約は済んでも建物の計画が不明確では審査を受ける事が出来ません。なぜなら住宅ローンは住むための土地と建物を担保に融資をするローンであるためです。その為建築会社とプラン決めを済ませた上で役所に建築確認申請を行い、承認されていなければいけません。

2.土地と建物で融資が行われるタイミングが違う

土地の融資実行は決済が終わる時点で行われますが、建物の融資実行は原則として建物が完成し引き渡しが行われる時点になります。注文住宅では引っ越しまでに数回にわたり支払いをしなければならないので、自己資金で支払うかつなぎ融資を利用するかといった資金計画をしっかり立てておく事が重要です。

住宅ローンは、定年退職後に持ち越さず、就労期間に返済することが基本となります。そのため若い頃には長期間の住宅ローンが組みやすく、40代以降は長期ローンが困難になっていきます。

3.住宅ローンと年齢の関係

20代で住宅を購入する場合、定年まで期間がありますので、収入が少なくても35年間の住宅ローンを組みやすい環境であると言えます。しかし40歳で住宅を購入する場合、35年間の住宅ローンを組むと返済終了が75歳になってしまい、長期間のローンは組みにくくなります。とはいっても40代以降に住宅ローンを組めないと言うことではなく、頭金を十分に用意しておくことで住宅ローンを組めます。

4.住宅ローンの限度額と居住費の割合

安全な住宅ローンを組むにあたっては、住宅ローンの限度額と居住費の割合を知ることは大きな助けとなるはずです。住宅ローンの限度額は「勤労可能年数x年収x居住費の割合」になります。居住費の割合は収入の3分の1以内に納めることが理想です。限度額を具体的に計算すると年収400万円の30歳の人があと30年働けるとして居住費が収入の3割なら30x400万円x0.3=3600万円までのローンが組めます。限度額は勤めている会社の規模など他にも要因があります。別記事でも紹介しますが金融機関が行っている住宅ローンシミュレーションなどでは、金利を含めたより正確な限度額の数値を出せます。(次回記事で20つの住宅ローン高精度計算サイトのまとめを表示しますので是非ご参照下さい。)

5.家の修繕費が必要

住宅を購入した場合、住宅ローンだけが居住費ではなく建物は経年劣化をしますので修繕費が必要となります。大きな出費が予想されるので修繕費は積み立てておくことが理想となります。以上の項目が注意点としてあげられます。

家をたてたい
マリコ

なるほど~。話を総合すると住宅購入の流れはまず土地を買って、プランと予算を決定して、ローンの事前審査を行い、工事請負の契約を済ませて、本審査、契約を経てそれからやっとローンを実行出来るということね。注意点としては確認申請が必要、土地と建物の融資のタイミングが違うのでしっかりした資金計画が必要、年齢も若いうちがローンを組みやすい。限度額は金融機関が行っている住宅ローンシュミレーションを活用して確認しておく、修繕費が必要だから積み立てておく。そういう理解で正しいかしら?

設計士
オジー

そのとおり。まだまだ解説は続くよ。次は関連するローンについて説明しよう。これも様々あるんだ。そして賢いローンの借方を実現する為に一番重要になってくるのがライフプラン表を作る事なんだ。これは起こりうるであろうイベントを記入してどれくらいのお金が必要になるか示した表だからマリコさんも作ってみて欲しい。

 

関連するローン

住宅ローンには以下の通り関連するローンがあります。

つなぎローン

未竣工の新築一戸建て住宅や土台となる土地・建築条件付き土地を購入する場合は建て主・売り主であるハウスメーカーや不動住宅ローンは基本的に物件が竣工済みとなる引き渡し時に融資実行されるもので、未竣工の新築一戸建て住宅や土台となる土地・建築条件付土地を購入する場合は建て主・売り主であるハウスメーカーや不動産会社に対して、注文・購入代金の一部を「土地購入費用」「着工金」「中間金」などの名目で竣工までに先払いする必要があります。またフラット35を利用する場合は融資実行日が決められており(月間10日間程度)、引き渡し日が融資実行日よりも先になる場合は売り主に購入代金と諸費用の支払いが必要となります。このような住宅ローン実行前に必要となる購入代金について、住宅ローンの本審査が確定されていることを条件に銀行やノンバンクが「つなぎ資金」として必要費用を短期間融資するものです。つなぎローンの返済は住宅ローンやフラット35の融資金から充当し一括返済となります。なお、つなぎローンの利用に当たっては契約時の印紙税や利息が別途発生します。

借り換えローン

住宅ローンを返済している者が利息の低減や返済期間の延長などを狙いに有利な条件の住宅ローンへ組み直しを図る形態の住宅ローンです。申し込み時の担保価値を基に貸し付け可能額を審査するケースが多く、審査結果によっては全額の借り換えが出来ない場合もあります。

住み替えローン

住宅ローンを返済している現居住地を転居によって売却し、その売却金額が住宅ローン残債に満たなかった場合、その不足金額と新居の購入資金を合算した金額(現居住地の当初の融資額までの範囲内としている場合が多い)で住宅ローンを組むことで住宅ローンの一本化と返済期間の延長をはかる事が可能な住宅ローンです。

諸費用ローン

住宅購入時及びローン借入れ時に発生する購入価格以外の諸費用である不動産取得税などの税金・保証会社へ支払う保証料・登記費用(抵当権設定費用)・新築マンション購入時の修繕積立金・中古住宅購入時の仲介手数料などを融資する商品。基本的に住宅ローンでは諸費用については融資の対象外としており、自己資金で賄うか諸費用ローンを使う事になる。また諸費用ローンが存在しない金融機関もある。取り扱い金融機関によって住宅ローンとセットにした有担保型と無担保型があり、金利は住宅ローンよりも高く設定されます。一般的に住宅ローンとセットで契約する形態となっており単独の申し込みは出来ません。なお購入価格に含めることが出来るリフォーム費用については一般的に住宅ローンの対象となりますが、住宅購入後にリフォームを行う場合はリフォームローンの範疇となります。

セカンドハウスローン

長期単身赴任時など遠隔地の住宅や別荘としての不動産を購入する場合の住宅ローンです。貸し付け金利が若干高めに設定されているケースが多くあります。なお余暇用途のリゾートマンションについては対象外となりリゾート会員権の購入資金を対象としたリゾートローンやフリーローンの範疇に含まれる金融機関もあります。ちなみにフラット35においてはセカンドハウスの購入に際しても利用が出来ます。

アパートローン

アパートや投資用マンションなど集合住宅一棟あるいは居室(区分所有権)を大家が購入する用途の(商業用)不動産ローンであり入居者からの家賃収入を主な返済原資として完済後は大家の収益に繋がるものです(→賃貸住宅)。貸し出し条件(貸出額上限、金利、融資掛目、返済年数、団体信用生命保険等)は対象物件や販売形態によって様々で、審査も一般的な実需ローンよりは比較的厳格と言われています。販売会社との提携ローン方式となっている場合が多く、一部の金融機関では区分所有型ワンルームマンションに限定した住宅ローン商品も提供されています。

ホームエクイティローン

ホームエクイティローンは自宅の現評価額から担保に借りている住宅ローンの残債相当を引いた残存価格(ホームエクイティ)の範囲で貸し付けを行うローンです。後述の有担保型フリーローンと異なる点は貸し手が認めた残存価格まで貸し付けが受けられる点です。抵当権は住宅ローンの次以下に設定します。有担保型諸処貸し付け教育ローンやフリーローン、リフォームローン、おまとめローンを取り扱う銀行の一部においては信用保証のみの無担保型とは別に居住有働さんを担保に組み入れて無担保が頼りも低利な貸し出し金利で融資を受ける事が可能な場合があります。教育ローンは医学部進学や海外長期留学など、リフォームローンでは大規模な改修によって著しく高額な費用を工面する必要がある場合で無担保では貸し付けが困難な場合に使われる場合があります。住宅ローンを返済中の場合は抵当権を第2位以下に設定しますが、抵当権を設定するための司法書士報酬などが発生する場合が多いです、有担保型カードホームローンホームエクイティローンとほぼ同義で高額(評価額により100-1000万円)の融資限度額を設定したカードローンです。使途が自由であり1980年代-1990年代にかけて主に都市銀行が募集していました。ただしバブルの崩壊と平成不況によって担保価値が下がると極度額の削減などが起こり新規に発行は行われなくなりましたが2007年頃に中央三井信託銀行が「a-style」の募集を開始しました。

賢い住宅ローンの組み方を実現する為に:ライフプラン表を作ってみましょう。

ライフプラン表の作成方法

賢いローンの組み方を実現する為にライフプラン表を作ってみましょう。ライフプランとはその先々起こるであろう出来事といくら費用が必要になるかを記入するものです。ライフプラン表の作成要領と作成時の留意点は以下の通りですので是非作成してみて下さい。

ライフプラン表の作成方法は紙に手書きでもパソコンで作成してもかまいません。書式横軸の機関は住宅ローンの借入期間以上にして下さい。主なイベントを記入します。時期は未定であってもいつか必ず発生する大きな支出を伴うイベントはその時期でかまいませんので記入して下さい。収入欄と支出欄を記入します。ここで注意点があります。

収入は控えめに、支出は多めに見積もりましょう。

変動率は収入は低めに、支出は高めに設定しましょう。

収入を少なめに支出を多めに見込んでも、返済計画に余裕があってこそ本当に余裕のある無理のないライフプランであるといえます。

ライフプラン表を作成するに当たってどんな支出にどの程度掛かるのかが分からない場合は
住宅ローンの利用に関して様々なアドバイスをしてくれる住宅ローンアドバイザーやフィナンシャルプランナーなどの専門家や金融機関のローン窓口にご相談される事をお勧めします。

ライフプラン表の例

下がエクセルで作成したライフプラン表の例です。

実際にライフプラン表をつくってどれくらいの費用が必要かシュミレーションしてみましょう。

家をたてたい
マリコ

ふんふん。このライフプラン表に載っていることは実際に起こりそうなイベントですね。私たちに大いに関係あるわ。ライフプラン表、作ってみます!

設計士
オジー

そうだね。これからの人生、何が起こるか分からないから一度じっくり考えて作ってみたらいいと思うよ。実際に不動産会社さんや金融機関さんなどではよくこのライフプラン表の作成が推奨されているんだ。

 

まとめ

以上いかがでしたでしょうか、注文住宅のローンを組むということは人生に大きく関わる決断なので失敗がない様にしたいですね。ライフプラン表を作っておけば先々の想像がつきやすいのでこれから先に起こる出来事とどれくらいのお金が必要かある程度予想がつきます。そして次回は住宅ローンの高精度計サイトのまとめ20選をお送りします。この記事は20の住宅ローン計算サイトを見てそれぞれのサイトをリンク張りして解説します。ライフプラン表を作成したら次回お送りする記事で実際にどれくらいの費用が必要か是非シュミレーションしてみましょう。