省エネ住宅の基準とは?

 

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マリコ

省エネ住宅という言葉は耳にすることが多いけれど、具体的にはどんな住宅のことを言うの?家を建てる人にとっては、省エネ住宅にすることで何かメリットがあるのかな?

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オジさん
エネルギー効率の良い住宅を多く建ててもらうための政府の施策の一つで、省エネ住宅の基準に適合する住宅を建てると、税金が安くなったり、様々なメリットが受けられるんだよ。マイホームを建てようとしている人にはぜひ活用してほしい制度の一つだから、より詳細に見てみよう。

家づくりを経験している、またはこれから検討しようとしている方の多くが「省エネ住宅」というものを耳にしたことがあるでしょう。この基準に適合した住宅を建築することにより様々なメリットがあるため、家づくりをこれから検討していく上で知っておいて損はない知識と言えます。そこで今回の記事では、省エネ住宅について詳しく見ていくことにします。

省エネ住宅とは


そもそも省エネ住宅とは、どのような住宅のことを言うのでしょうか?一言で言うと、断熱性や気密性、換気性能などに優れた住宅のことです。

高気密・高断熱住宅は基本的には冷暖房効率がよく、エネルギー消費量が省エネ住宅ではない住宅よりも低く抑えられるため、エネルギーコストを節約することにより家計負担が軽減されます。

また、「冬は暖かく夏は涼しい」住まいづくりを実現することができるため、快適で健康的な暮らしを送ることができます。

このように省エネ住宅を目指すことにより、非常に多くのメリットを受けることができるのです。

「省エネ基準」とは?


昭和55年に制定された「エネルギーの使用の合理化に関する法律(省エネ法)」により、住宅の断熱性能に求める基準が明確化されました。これが、いわゆる「省エネ基準」と呼ばれるものです。

当該省エネ基準は今日に至るまで少しずつ改正され、改正されたタイミング毎に「旧省エネ基準」(昭和55年)、「新省エネ基準」(平成4年)、「次世代省エネ基準」(平成11年)などと呼ばれています。

改正を繰り返されるごとに省エネに関する基準は徐々に引き上げられ、高い断熱性能を持つ住宅でなければ「省エネ住宅」であると言うことはできません。

平成25年に改正された省エネ基準においてはそれまでの断熱性能の評価方法が大きく変更となりました。

具体的には、住宅において消費されるエネルギー(電気、ガス等)が、石油や天然ガスなどの一次エネルギーに換算した場合、どのくらいの量になるのかという「一次エネルギー消費量」の基準が追加され、住宅におけるエネルギー使用量を客観的に評価することができるようになりました。

省エネ住宅にすることで受けられるメリットとは?


省エネ基準を満たすことで、住宅建築主にとっては様々なメリットが受けられるようになりました。具体的には、住宅ローン減税や登録免許税の引き下げなどです。以下に、詳しく見ていくことにしましょう。

「フラット35」が利用可能


昭和55年に制定された旧省エネ基準を満たした住宅の場合、住宅金融支援機構と銀行などの民間の金融機関が提携したフラット35が利用可能です。

「フラット35」とは借入期間が15~35年で全期間固定金利の住宅ローンのことで、サラリーマンや自営業者など、現在から将来にわたって住宅ローン支払額に安定性が欲しいという方にはぴったりの制度です。

変動金利で住宅ローンを借りると返済額が安く抑えられるのが魅力ですが、住宅ローンは最長35年に渡る長期のローンです。多少金利が高くても全期間固定型の「フラット35」は多くの方にとってありがたい制度と言えます。

場合によっては「フラット35」SのA・Bプランも利用可能

「フラット35」には複数のプランがあり、全期間固定型の「フラット35」、借り入れ当初10年間の金利が0.3%引き下げられる「フラット35」SのAプラン、借り入れ当初5年間の金利が0.3%引き下げられる「フラット35」SのBプランなどがあります。

どの程度のレベルの省エネ基準を満たしているかによって、利用できるプランが変わってきます。

平成25年に改正された省エネ基準を満たした住宅であれば、「フラット35」SのBプランが利用できます。0.3%という数字は微々たるもののように見えますが、非常に高額な金額を借り入れる住宅ローンにおいては0.1%の違いでも非常に大きな差になります。

このような制度を知っているかどうかの違いで、将来的に支払い続けるお金がまるで違ってくることがわかります。

平成25年に改正された省エネ基準からさらに一次エネルギー消費量を10%削減した「住宅性能表示制度等級5」を満たすことにより「フラット35」SのAプランを利用することが可能となります。

省エネ基準を満たすことによりこうした「フラット35」制度をフルに活用することができ、住宅ローンの返済額を大幅に削減することが可能になるのです。

低炭素住宅や長期優良住宅に対する優遇制度もある


「低炭素住宅」とは、「フラット35」SのAプランが適用となる省エネ基準を満たした状態で、家庭内での電気やガス等の使用状況を「見える化」し、エネルギー節約のために自動制御機能を設ける「HEMS」を導入する等、必要な条件を満たした住宅のことです。

低炭素住宅に認定されると、「フラット35」SのAプランが利用可能な他、住宅ローン減税の限度額が4000万円から5000万円に引き上げとなり、所得税の特別控除や登録免許税率の引き下げなど、様々なメリットがあります。

「長期優良住宅」とは、平成25年に改正された省エネ基準を満たした状態で、建物自体の耐久性やメンテナンス性などが一定の基準に達していると認定された住宅のことです。

長期優良住宅に認定されると、低炭素住宅に対する優遇措置に加えて、不動産取得税の課税標準の特例が受けられるほか、固定資産税の新築家屋の税額軽減の期間が延長されます。

もちろんただ単に節税や住宅建築コストの削減だけがメリットではなく、低炭素住宅に認定される住宅というのは、環境にも住む人にも優しい住環境を整えているということ。

長期間居心地の良い住まいを実現するためには、こうした制度は是非検討しておきたいところです。

資産価値激減の危険性!2020年問題とは?


2017年4月に「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」が施工されました。

この法律においては、2020年以降、住宅が一定の省エネ基準を満たすことを「義務化」するということが明確化されました。

現在は住宅の耐震基準については明確な基準が存在し、一定上の基準でなければそもそも家を建てることができないという状況があります。

一方で日本において現時点で省エネ基準については「この基準を満たさなければ建ててはダメ」という明確な義務が存在しません。裏を返せば、建築時に「省エネ性能には特段気をつけなくても良い」ということなのです。建築基準法等の関係法令を満たしていれば、隙間風が入り、断熱性能に著しく問題がある住宅でも建築することが可能なのです。

2020年を境に住宅の省エネ基準が義務化される(平成28年改正時の省エネ基準が義務基準予定)ことにより、それまでに建築された住宅の中で「義務基準に満たない住宅」が発生することは想像に難くありません。

義務基準に満たない住宅を既に所有している方にとっては、例えばその住宅を転売しようとしたり賃貸しようとしたりした場合に、義務基準を満たした住宅と比較しても評価額が下がってしまったり、賃料が下げられたりしてペナルティを受ける可能性が高くなります。資産価値の低下が起こるリスクがあるのです。

しかも問題は資産価値の低下だけではありません。

その住宅を終の棲家として考えている場合でも、ある程度の年数が経ってリフォームをしようと考えた場合に、省エネ基準を満たすように断熱性能などを向上させなければならないため、余計に費用が発生する可能性もあるのです。

こうした問題が、いわゆる「2020年問題」と言われています。

この問題を回避するためにも、これから住宅を建築しようとする方は、是非とも平成28年改正の省エネ基準に適合するような断熱性能・省エネ性能を備えることができるようにすることをおすすめいたします。

まとめ

省エネ基準を満たした住宅を建てることは、税制面や住宅ローンの面でも様々な優遇措置が設けられており、しかも快適で便利な生活を送ることができるというメリットがあります。まさに住宅の建築を検討中という方は、是非こうしたメリットも視野に入れて最先端の省エネ性能を備えた住宅を建築することをおすすめいたします。

また、これから住宅を建築される方々にとって、省エネ基準にあまり関心を示さないということは、記事中でも述べたような「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」により、将来的な資産価値が下がってしまうこともリスクとして考えなければなりません。

省エネ住宅を検討されるなら、是非BinOつくばにご相談ください。当社では、家を建てるにあたって、様々な税制面でのメリットや省エネ住宅のメリットをお伝えしつつ、施主様のご要望に沿った家づくりのお手伝いをさせて頂いております。

家族が本当に健康で快適な暮らし方ができるような省エネ住宅の在り方について、BinOつくばのスタッフと一緒に考えてみませんか?