住宅ローンの借り換えについて。金利が低い今がチャンス!

 

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マリコ

住宅ローンを少しでも安くするためには借り換えをすると良いと聞いたのですが本当ですか?

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オジさん

確かに借り換えをすると金利が低くなって住宅ローンの負担が軽くなることもあります。しかし住宅ローンの借り換えにはいくつかのポイントがあるのでそれらをしっかり覚えて効率良く借り換えしましょう。

住宅ローンの借り換えにはより金利の低いプランに移行して本来支払うべきだった金利額を少なくするという目的があります。現在は一昔前に比べて金利が大幅に下がったので下がる前に住宅ローンを組んだ人ならばかなり大きな恩恵を得られます。

ではどのようなプランにいつごろ借り換えすればいいのでしょうか?今回は住宅ローンの借り換えについて詳しく迫ってみました。

住宅ローンの借り換えとは?

住宅ローンの借り換えとは現在返済中の住宅ローンを残高をそのままにして別のプランあるいは別の金融機関へ乗り換えることを意味します。好条件が揃っていると借り換えをすることによって金利が減って支払総額が軽減されることもあります。

住宅ローンを借り換えした方が良い理由

住宅ローンの借り換え事情はここ数年間で大きく変わりました 以前に比べて金利が非常に低くなったので,金利が高かった頃にローンを組んだ方が借り換えをすると金利が安くなる可能性が大きくなりました。大きなきっかけとなったのは2016年2月に行われたマイナス金利政策と呼ばれるものです。

マイナス金利とは、民間の金融機関が中央銀行(日本では日銀)に預けている預金金利をマイナスにすることです。金利のマイナス化により、預金者が金利を支払うことになります。
日銀のマイナス金利政策は、2016年1月に「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」として導入されました。日銀のマイナス金利政策でマイナス金利が適用されるのは、金融機関が持つ日銀の当座預金のごく一部です。日銀はマイナス金利政策によって、金融機関が日銀に資金を預けたままにしておくと金利を支払わなければならなくすることで、金融機関が企業への貸し出しや投資に資金を回すように促し、経済活性化とデフレ脱却を目指しています。

https://www.smbcnikko.co.jp/terms/japan/ma/J0694.html

住宅ローンの金利が大きく下がる前にローンを組んだ人はたとえ現在どれだけ金利が下がったとしてもその人の金利は変わりません(変動型による影響を除く)。しかし借り換えをすれば現在の金利で残りの残高を消化出来るようになるのでお得になります。

借り換えの種類「変動型と固定型」

住宅ローンは主に各金融機関にてプランが提供されており、変動型と固定型の2種類に大きく分けられます。

変動型と固定型の違い

変動型は返済期間中でも半年に一度市場金利に合わせて金利が変動します。住宅展示場や新築物件の販売センターでシミュレーションする際はこの変動型がよく使用される傾向にあります。基本的に変動型は固定型よりも金利が低いのでシミュレーションした際に低い数字を出すことが出来ます。

しかし将来金利が上がるとその分支払い額も増えてしまい、その時の経済状況に左右されてしまうので計画が立てづらいというデメリットもあります。

固定型は5年・10年・35年などの期間が決まっていて最初から最後まで金利額が決まっています。特に35年金利型はローン開始から完済まで長期間に渡り全く同じ金利を毎月支払う事が出来ます。経済状況に煽られないので計画を立てやすいという特徴があります。

フラット35がおすすめ

固定型の住宅ローンの中でもフラット35と呼ばれるプランは特におすすめです。以前までの固定型は金利が高かったためあまり利用しやすいプランではありませんでした。しかし2016年2月に金利が下がり2018年3月にはフラット35の金利が1.38%で発表されています。これに加えて住宅ローン控除によって所得税も控除されるのでかなり低い金利額でのローンを最後まで組むことが出来ます。

金利の額で言えば変動型の方がまだわずかに低いですが固定型の金利が著しく低くなった今、固定金利は変動型よりもほんの少しだけ高い金利を最後まで利用できるというメリットがあります。

現時点で金利の低い変動型を選択して金利が上がり始めたら固定型に借り換える方法もあります。しかし固定型の金利が後々上昇してしまう恐れもあります。それなら最初から固定型で一貫した方が良いでしょう。つまり今借り換えするなら固定型35年のプランがおすすめです。

借り換えを行うタイミング

借り換えをすると本来支払うべき金利が削減されるのでお得になりますがよりお得に借り換えをするならばタイミングが重要になります。借り換えする上でより効果を得るためにはなるべく早い段階で借り換えを行うべきであると言われています。

特に現在は2016年2月に住宅ローンの金利が大幅に下がってからその数値があまり上がらずほぼキープしつづけているので数年前に比べてはるかにお得になっています。今後金利が上がってしまうかもしれない可能性を考えるとなるべく早い段階で借り換えするべきであると言えます。

今後転職を考えている人の場合は転職する前に借り換えを済ませておくべきです。転職して一時的に年収が下がってしまうと借り換え時の審査に落ちてしまう恐れがあります。転職前に借り換えを済ませてしまえばその後転職したとしても借り換え後の金利で返済を続けられます。

完遂間際の借り換えはお得じゃない

逆に完遂間際で借り換えをしてもあまり恩恵を得る事が出来ません。借り換えのメリットは金利が少ないプランに変更して本来支払うべき利息分を浮かせることにあります。そのため既にほとんどの残高を返済してしまっている状態では残りの支払う金利自体が少ない状態です。

そうなると借り換えで金利が減ってもごくわずかしか浮かせられなくなってしまいます。借り換えによるメリットを得るためには返済期間が10年以上残っている事が目安であると言われているので参考にしましょう。

住宅ローン借り換えの注意点

借り換えを上手く利用すると金利が低くなってお得になりますが覚えておくべき注意点がいくつかあります。まず借り換えの前提としてメリットを生じさせるための条件がいくつかあります。

それらは借り換え前後の金利差が1%以上であること、返済期間が残り10年以上あること、住宅ローンの返済残高が1000万円以上あることです。これらを満たせていないと十分な借り換えのメリットが生まれないと言われています。

ただし住宅ローンは諸経費や金利が以前に比べて安くなっているため、どんどん利用しやすくなっている傾向にあります。条件に対してギリギリだったとしても十分なメリットが生じるかもしれないので積極的に狙ってみましょう。

諸経費がかかる

住宅ローンの借り換えには諸経費がかかります。住宅ローンを普通に組む時と同じように保証料、事務手数料、登記費用などの諸経費が発生します。金額はそれぞれの金融機関によって変わりますが支払方法も変わって来ます。

大きく分けると一括で前払いする方法月々の金利と共に支払う上乗せ型の2種類があります。上乗せ型の場合当然毎月の支払額が高くなってしまいます。ただし諸経費は住宅ローンの金利の総額に比べれば微々たる金額なのでおまけ程度に考えておけばいいでしょう。

審査が発生する

住宅ローンを組んだ際にも審査が行われますが借り換えする際にも審査が発生します。既に最初のローン審査を通っている人にとってはそこまで厳しい審査基準ではありませんが、転職して年収が下がっていたり企業の業績が下がっていると落ちる可能性があります。

自動車や子供の学費ローンなど別のローンを並行している人も注意が必要です。また転職して年収が上がっている人でも勤続年数が少ないと引っかかってしまう可能性があります。2~3年ほど経過していれば安心して利用できます。

借り換えと繰り上げ返済の違い

住宅ローンの負担を軽減する方法として借り換え以外では繰り上げ返済という方法もあります。それぞれの違いについてご紹介します。

繰り上げ返済は本来の返済プラン通りではなくまとまった金額を前倒しで返済することで元々払うべきだった金利を軽減させる返済方法です。繰り上げ返済の場合資金に余裕があればいつでもできるので、借り換えの様に身辺状況の変化によって審査に落ちるという心配がありません。金利の削減効果に関しては借り換えと同様になるべく早い段階で対応した方が金利の削減率は上がります

繰り上げ返済の注意点はあくまでも無理しない範囲で行う事です。住宅ローンの金利を削減する事ばかりに頭を取られて日々の生活が苦しくなったりその他の支払が滞ってしまっては元も子もありません。特に家族を養っている場合は子供の養育費や病気などで今後大きな出費を支払う可能性があるので無理せず余剰分は蓄えておきべきだと考えられます。

そもそも住宅ローンはその他のローンに比べて低金利で長期間に渡って返済する物なので他に優先するべきものがあるならば無理して繰り上げ返済するべきではないでしょう。車やカードローンなどの方が明らかに金利は高いのでもしそれらと並行してローンを組んでいるのであれば金利が高い方のローンを繰り上げ返済するという手段もあります。

借り換えと繰り上げ返済を比較すると、借り換えは条件さえ合えば出来る・繰り上げ返済は資金に余裕があれば出来るという違いがあります。どちらも上手く利用すれば本来支払う金利を削減できますが完済間際で行っても削減率があまり無かったり、繰り上げ返済で生活に負担がかかってしまう恐れがあるので注意して下さい。

まとめ

住宅ローンの借り換えは金利が低くなっている今だからこそ大きなチャンスが得られると言って良いでしょう。特に固定型ならば計画性を持って借り換えできるのでおすすめです。

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